AKTUELLES

Die Mietpreisbremse in Dresden und Leipzig ist am 13.07.2022 in Kraft getreten.

Rechtsanwalt Holger Pietsch

Dresden, den 15.07.2022 (aktualisiert)

Am 31.05.2022 hat das sächsische Kabinett die Mietpreisbegrenzungsverordnung (umgs. „Mietpreisbremse“) für die Städte Dresden und Leipzig beschlossen hat. Solche Verordnungen haben eine Dauer von höchstens 5 Jahren bzw. 31.12.2025. Am 13.07.2022 trat die Mietpreisbremse in den beiden größten Städten des Landes Dresden und Leipzig in Kraft. Ab Veröffentlichung dürfen in Dresden und Leipzig die zu Beginn eines neuen Wohnraummietverhältnisses vereinbarten Mieten maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (laut Mietspiegel) liegen. Für die Ermittlung der maximal zulässigen Miete, soll nach sich wohl nun durchsetzender Rechtsprechung die konkret, z.Bsp. aus einem qualifizierten Mietspiegel, ermittelte Vergleichsmiete der betreffenden Wohnung zzgl. 10 % sein. Eine andere Auffassung, sah für die Ermittlung des Höchstwertes bei einem vorhandenen Mietspiegel, den oberen Spannenwert als maßgeblich an. Nach dieser Auffassung  ergab der Spannenoberwert zzgl. 10 % die  maximale Kaltmiete bei Neuvermietungen (§ 556d BGB).

Aber es gibt Ausnahmen von der Mietpreisbegrenzung nach § 556 d BGB!

Folgende Ausnahmen sieht der Gesetzgeber vor:

Achtung bei Abweichungen von der maximal zulässigen Miete nach der Mietbegrenzung nach § 556 d BGB!

Soll die Miete bei Geltung der Mietpreisbremse abweichend über die maximal zulässige Höhe vereinbart werden, ist dem Mieter vom Vermieter jedoch nach § 556g Abs. 1a BGB vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform darüber Auskunft zu geben, aus welchem Grund bei der Miete von der Begrenzung durch die Mietpreisbremse abgewichen wird. Wird gegen diese Informations- /Auskunftspflicht verstoßen, führt dies unmittelbar zum Rechtsverlust des Vermieters dahingehend, dass

• der Vermieter seine höhere Miete für mind. 2 Jahre nicht verlangen kann (sog. Sperrfrist) und

• ggf. der Mieter seine überzahlte Miete zurückfordern darf.

Es ist daher für den Vermieter wichtig, dass der Vermieter sich bestätigen lässt, wie und wann er diese Informationen dem Mieter vor Vertragsschluss gegeben hat.

Dem Mieter stehen darüber hinaus auch weitere Auskunftsansprüche nach § 556g Abs. 3 BGB zu, welche der Vermieter ggf. mit der Einsicht in Belege erfüllen muss, will er von den Beschränkungen der Mietpreisbegrenzung abweichen. Damit soll dem Mieter ermöglicht werden, die Berechtigung dafür zu prüfen, wenn er anders die Informationen nicht erlangen kann.

 Stand: 15.07.2022

EuGH kippt Mindesthonorarsätze der HOAI !

- Juli 2019 -

EuGH Urteil vom 04.07.2019 Rechtssache C-377 / 17 Mindestsätze HOAI europarechtswidrig

In der heute, am 04.07.2019, veröffentlichten Entscheidung hat der EuGH (Rechtssache C-377/17) festgestellt, dass die Bundesrepublik Deutschland mit der Aufrechterhaltung der Höchst-und Mindestsätzefür Honorar der Architekten und Ingenieure ( HOAI) gegen zwingendes EU-Recht verstößt.

Damit dürfte voraussichtlich die unsägliche, von den nationalen Gerichten aber bisher für zulässig erachtete Praxis einiger Berufsträger, zumindest Pauschalhonorare unterhalb der" Mindestsätze" zu vereinbaren und nach Fertigstellung der Leistungen Mindestsatzhonorare einzufordern, oder sich bei festgestellten Mängeln und Schadensersatzansprüchen diesen Verpflichtungen durch nachträgliche Ab- und Aufrechnung von Mindestsatzhonoraren zu entziehen, ein Ende finden.

In dieser Hinsicht steht die Entscheidung über die von uns errungene Vorlage des Landgerichtes Dresden an den EuGH ( Rechtssache C 137/18) noch aus. Deren Ausgang scheint jedoch nach der heutigen Entscheidung des EuGH vorgezeichnet.

Dietmar Scholz

Rechtsanwalt

Fallen jetzt die Mindestsätze für Architekten und Ingenieure ?

- März 2019 -

- März 2019 -  - Mär- März 2019 .

Stellungnahme des Generalanwaltes zum Vorlagebeschluss zur HOAI

Wir hatten bereits über den von uns errungenen Vorlagebeschluss des Landgericht Dresden v. 08.02.2018 in der Rechtssache 6 O 1751/15 berichtet, in welchem das Landgericht Dresden die Rechtsfrage dem EUGH vorgelegt hatte, in wieweit die in der HOAI normierten Mindestsätze gegen EU-Recht verstoßen.

Der EUGH hat dieses Vorabentscheidungsverfahren Rechtssache C-137/18 ausgesetzt, bis nach Entscheidung der Rechtssache C-377/17, Klage der Kommission gegen die Bundesrepublik wegen Vertragsverletzung. In der Rechtssache C-377/17 liegen jetzt seit 28.02.2019 die Anträge des Generalanwaltes vor. Dieser teilt im vollen Umfang die von der Kommission und uns vertretenen Auffassungen in der Vorlagesache C 137/18.

Zum immer wieder aus Fachkreisen erhobenen Einwand, der mutmaßliche Rechtsverstoß der HOAI gegen Gemeinschaftsrecht, berühre jedenfalls rein innerstaatliche Vertragsverhältnisse nicht, verweist der Generalanwalt klar und zutreffend auf 2 anderslautende Entscheidungen des EUGH, Rdnr. 27 der Schlussanträge des Generalanwaltes, mit Verweis auf Fn. 12, Verfahren X und Visser ( C-360/15 und C 31/16).

Ob der EUGH den Schlussanträgen folgt ist offen.

Wir warten die Entscheidung ab.

Wir sehen die  aus unserer Sicht voll zutreffenden Ausführungen des Generalanwaltes als Meilenstein gegen die – aus unserer Sicht – Gemeinschaftsrecht negierende Argumentation der Lobbyverbände, letztlich gegen leider immer wieder von (wenigen) Architekten praktizierte, - wie wir meinen – treuwidrige Vorgehensweise, Honorare unter den Mindestsätzen anzubieten und vertraglich zu vereinbaren, aber bei Inanspruchnahme auf Schadenersatz wegen Fehlern ihrer Leistung, Mindestsatzabrechnungen aus dem Hut zu zaubern, um mit diesen gegen Schadenersatzansprüche der Bauherren aufzurechnen, oder sich einfach nur einen Honorarnachschlag zu gönnen, mit dem kein Bauherr mehr rechnen musste, mit der Begründung, es würden ja die Mindestsätze gelten, eine darunter liegende Honorarvereinbarung sei nichtig.

Dietmar Scholz

Rechtsanwalt